Behördliche Auflagen und Wiederherstellungsbeschränkungen: Mehrkostenersatz – mehr Ärger 

Erheblich betroffene Branchen sind beispielsweise Land- und Entsorgungswirtschaft. Nach einem Schadenfall drohen Mehrkosten, wenn für die Wiederherstellung zwingende aktuelle gesetzliche Vorgaben wie die novellierte Tierschutz-Nutztierhaltungsverordnung (TierSchNutztV) oder die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) zu beachten sind. Die mehrfach verschärften Standards der Tierschutz-Nutztierhaltungsverordnung zwingen bei Schäden an landwirtschaftlich genutzten Stallgebäuden häufig zu einer massiven Vergrößerung des baulichen Volumens, da für die Tierhaltung größere Mindestflächen pro Tier vorzuhalten sind. Vergleichbares gilt für die Entsorgungswirtschaft. Die insbesondere durch eine Novelle aus dem Jahr 2021 verschärfte TA Luft kann Anlagenbetreiber zwingen, zuvor auf Freiflächen getätigte Entsorgungsverfahren in geschlossenen Hallen (Einhausung) durchzuführe

In der Sachversicherung sind diese Mehrkosten nicht ohne weiteres gedeckt. Die Sachversicherung bietet im Ausganspunkt Kompensation für den durch den Versicherungsfall eingetretenen Sachsubstanzschaden. Der Versicherer ersetzt im Totalschadenfall den Versicherungswert (bspw. Zeit- oder Neuwert einer Sache). Bei Teilschäden ersetzt der Versicherer die schadensbedingt notwendigen Reparaturkosten. 

Die Mehrkostenversicherung und weiteren Deckungsbausteine der Kostenversicherung komplementieren das Hauptleistungsversprechen des Versicherers. Nachfolgend gehe ich der häufig streitigen Frage nach, in welchem Umfang in der Sachversicherung solche und ähnliche Mehrkosten mitversichert sind. 

1. Sachversicherung – Abgrenzung zur Kostenversicherung

Die Leistungszusage des Sachversicherers richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung. 

1.1 Hauptleistungszusage des Sachversicherers 

Ausgangspunkt für die Entschädigungszusage ist der Sachschaden an versicherten Sachen, der durch das versicherte Risiko entsteht. 

Gegenwärtig häufig verwendete Versicherungsbedingungen bestimmen als Ersatzleistung für zerstörte oder abhanden gekommene Sachen den Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles [1]. Das ist zumeist der Neuwert. In den gewerblichen Versicherungen ersetzt der Versicherer bei der Versicherung zum Zeitwert den Neuwert abzüglich dem insbes. durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand [2].

Bei beschädigten Sachen ersetzt der Versicherer die notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalles zuzüglich einer durch die Reparatur nicht auszugleichenden Wertminderung, höchstens jedoch den Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles [3]. Nach den AFB sind die Reparaturkosten entsprechend zu kürzen, soweit die Reparatur den bisherigen Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalls erhöht [4]. 

1.2 Grenzen der Leistungszusage aus dem Hauptleistungsversprechen

Die Hauptleistungszusage des Sachversicherers ist begrenzt. 

Grundsätzlich verspricht der Sachversicherer im Totalschadenfall den Ersatz der orts- bzw. marktüblichen Wiederbeschaffungspreise für eine neuwertige Sache gleicher Art und Zweckbestimmung bzw. Güte (Formulierungen differenzieren je nach Wording). 

Im Umkehrschluss besteht grundsätzlich kein Versicherungsschutz für Mehrkosten, die wegen einer Wiederbeschaffung der versicherten Sache in größerer oder besserer Art und Zweckbestimmung entstehen. 

Die Neuwertversicherung soll grundsätzlich nicht solche Aufwendungen abdecken, die durch wesentliche Verbesserungen des Gebäudes bei seiner Wiedererrichtung verursacht wurden. Eine derartige Bereicherung des Versicherungsnehmers aus Anlass des Schadenfalls ist nach Auffassung des BGH zu vermeiden, auch um das Interesse an der vorsätzlichen Herbeiführung des Versicherungsfalls zu beschränken. Schon darin, dass der Versicherungsnehmer nach der Wiederherstellung ein neues Gebäude hat, liegt eine genügende Bereicherung, die aber gerechtfertigt ist und deshalb hingenommen werden kann [5].

Ob beispielsweise ein wiederhergestelltes Gebäude dem zerstörten versicherten Gebäude gleichartig ist, richtet sich auch nach der Größe in Fläche und Rauminhalt, die „in etwa” der des untergegangen Gebäudes entsprechen muss, diese jedenfalls nicht „wesentlich” übersteigen darf [6]. 

Für den Versicherungsnehmer ist daher zweifelsohne ein Absicherungsbedarf gegeben für den Fall, dass ihm wirtschaftliche Entwicklungen (z.B. Preissteigerungen) oder behördliche Wiederaufbaubeschränkungen im Schadensfall Mehrkosten aufzwingen. 

1.3 Weiter Umfang der Neuwertversicherung, solange eine transparente Einschränkung des Leistungsversprechens für Mehrkosten fehlt

Der Versicherer kann – abhängig von der konkreten Ausgestaltung der vertraglichen Regelung – auch aus der Neuwertversicherung umittlebar (und nicht nur aus dem Deckungsbaustein der Mehrkostenversicherung) zum Ersatz von Mehrkosten wegen behördlicher Wiederaufbaubeschränkungen verpflichtet sein. 

Das hat der BGH in einem wegweisenden Urteil zu den früher marktdominierenden Versicherungsbedingungen AFB 87 geurteilt. Die Versicherer hatten in diesem Bedingungswerk den Ersatz schadensbedingt notwendiger Reparaturkosten versprochen [7]. Dagegen sollten in der Grunddeckung [8] Mehrkosten wegen behördlicher Wiederherstellungsbeschränkungen als nicht versichert gelten. Die Einbeziehung von Mehrkosten in die Deckung war durch besondere Vereinbarung vorgesehen [9].

Der BGH [10] verwarf diese Regelung als intransparent. Nach zutreffender Auffassung des BGH benachteiligte der mit der Bestimmung in § 11 Nr. 1 AFB 87 bezweckte Ausschluss des Mehrkostenersatzes (Wortlaut: „Behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen bleiben unberücksichtigt”) den Versicherungsnehmer wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebotes unangemessen und war daher unwirksam [11]. 

Wegen des unwirksamen Ausschlusses der Mehrkosten nutzte der BGH die Gelegenheit, den Deckungsumfang der Neuwertversicherung (aus dem Hauptleistungsversprechen) zu vermessen. 

Nach der bemerkenswerten Auffassung des BGH umfasst grundsätzlich (und ohne transparenten Ausschluss des Versicherungsschutzes) die Neuwertversicherung bereits in ihrem Hauptleistungsversprechen den Ersatz von Mehrkosten. Der BGH hielt in der Entscheidung fest, dass die Mehrkosten Teil des versicherten ortsüblichen Neubauwerts sind. 

Nach Auffassung des BGH sind für dem Umfang der Versicherungsleistung die Kosten für eine Wiederherstellung in nächst besserer und realisierbarer Art und Güte zu Grunde zu legen, wenn eine Wiederherstellung aus tatsächlichen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht mehr in gleicher Art und Güte möglich ist. Der zu ersetzende ortsübliche Neubauwert umfasst damit nach Urteil des BGH unvermeidliche Mehrkosten infolge behördlicher Wiederherstellungsbeschränkungen. Zur Begründung führt der BGH den Zweck der Neuwertversicherung an, den Versicherungsnehmer vor den ungeplanten, ihm durch den Versicherungsfall aufgezwungenen, mit der Wiederherstellung verbundenen Kosten zu schützen, auch soweit sie den Zeitwert übersteigen. 

Die Versicherer haben in aktuellen Wordings die dargestellte Rechtsprechung des BGH befolgt. Auch neuere Wordings schließen den Mehrkostenersatz als Teil der Hauptleistungszusage aus. Aktuell gebräuchliche Regelungen [12] hält das Schrifttum überwiegend für ausreichend transparent. Der Mehrkostenersatz richtet sich dann nach den expliziten Regelungen der AVB im Deckungsbaustein Mehrkostenversicherung [13]. 

2. Bestimmungen in den AVB Mehrkostenversicherung

Gemäß A § 5 Ziffern 1 e), 6 AFB 2010 ersetzt der Versicherer Mehrkosten, „die dadurch entstehen, dass eine Sache nach einem Versicherungsfall aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht mehr in derselben Art und Güte wiederhergestellt werden darf“. Für den Entschädigungsanspruch gelten folgende Kernvoraussetzungen und Einschränkungen:

• Sachliche Kausalität: Die kostenauslösende, öffentlich-rechtliche Vorschrift muss für den Versicherungsnehmer bei der Wiederherstellung zwingend zu befolgen sein.
• Zeitliche Kausalität: Die behördliche Beschränkung darf nicht schon vor dem Versicherungsfall bestanden haben. Auch eine bereits vorher ganz oder teilweise untersagte Nutzung schließt den Versicherungsschutz aus.
• Ortstreue (fiktive Deckelung): Bei einer behördlich erzwungenen Wiederherstellung an einem anderen Ort ist der Ersatz auf die Kosten begrenzt, die am bisherigen Standort entstanden wären.

3. Voraussetzungen und Umfang des Mehrkostenersatzes: Streitpunkte und aktuelle Rechtsprechung

Die Mehrkostenversicherung hat bereits lange Anlass zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten gegeben. 

Manche früheren Streitfragen hat die teils jüngere Rechtsprechung klären können. In anderen Aspekten sind Tendenzen in der Rechtsprechung zu erkennen, die aus hiesiger Sicht abzulehnen sind. Im Einzelnen: 

3.1 Kostenersatz erfordert keine konkret individuelle Auflage einer Behörde

Wurde früher von manchem Sachversicherer für den Kostenersatz verlangt, dass eine Behörde eine konkrete, einzelfallbezogene Auflage erteilt, ist das überholt. Es ist völlig ausreichend, wenn die kostenauslösende Wiederherstellungsbeschränkung allein aus dem Gesetz oder einer einschlägigen Rechtsverordnung folgt. 

Die Neufassung der Mehrkostenklausel in den heute üblichen Wordings [14] hat diese bereits früher vorherrschende, aber bestrittene Sichtweise bestätigt. Der neue Klauseltext („Aufwendungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften“ [15]) stellt klar, dass auch eine nicht näher konkretisierte, abstrakt-generelle den Mehrkostenersatz auslöst. 

Auch der BGH hat für frühere Klauselfassungen klargestellt, dass der Kostenersatz nicht von der Form der behördlichen Vorgaben abhängt. Nach Ansicht des BGH ist allein maßgeblich, ob die Wiederherstellungsbeschränkung rechtmäßig war [16]. 

3.2 Mehrkosten wegen Flächenvergrößerung

Weitaus streitiger ist der Mehrkostenersatz für Mehrkosten durch eine Vergrößerung des Baukörpers oder der Grundfläche bei der Wiederherstellung nach dem versicherten Schaden. 

Dieser Fall ist besonders praxisrelevant, wie die Beispiele oben gezeigt haben. Die Rechtsprechung hat den Ersatz von Mehrkosten wegen einer Flächenvergrößerung teilweise aus der Deckung ausgeschlossen. Das Landgericht Stuttgart [17] lehnte beispielsweise den Kostenersatz für den Fall einer Kindertageseinrichtung ab, die nach der Wiederherstellung eine Grundfläche von 633,74 m² statt bisher 467 m² aufwies. Zur Begründung führt das Gericht an, eine derartige Erweiterung wäre von der Wiederherstellung, die die Gebäudeversicherung gewährleisten soll, nicht mehr gedeckt.

Diese Auffassung ist abzulehnen. Nur im Ausgangspunkt ist dem Landgericht zuzugestehen, dass in der Neuwertversicherung der Wiederherstellungsvorbehalt (als Voraussetzung für den Anspruch auf Neuwertentschädigung) eine Wiederherstellung „in gleicher Art und Zweckbestimmung” fordert und die Grundfläche ein wesentliches Bewertungskriterium ist (vgl. bereits oben, 1.2). Dem Landgericht ist aber nicht zu folgen, soweit es die durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen gebotene Flächenvergrößerung und ausdrückliche Mitversicherung von Mehrkosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen übergeht. 

Das Landgericht missachtet den erkennbaren Sinn und Zweck der Neuwert- und Mehrkostenversicherung. Dieser Zweck besteht nach dem BGH darin, den Versicherungsnehmer vor den ungeplanten, ihm durch den Versicherungsfall aufgezwungenen, mit der Wiederherstellung verbundenen Kosten zu schützen. Für den Versicherungsnehmer ist es unerheblich, ob die Mehrkosten aus einer aufgezwungenen Flächenvergrößerung oder sonstigen Gründen resultieren. Es ist daher rechtsfehlerhaft, den Mehrkostenersatz unter Rückgriff auf die strenge Wiederherstellungsklausel zu versagen. 

Wollten die Sachversicherer den Mehrkostenersatz bei einer Flächenvergrößerung aus der Deckung ausschließen, würde das eine (bisher nicht vorhandene) transparente Einschränkung des Leistungsversprechens der Mehrkostenversicherung voraussetzen [18].

3.3 Teilschaden: Wiederherstellungsbeschränkungen mit Bezug zu nicht vom Schaden betroffenen Sachteilen

Praxisrelevant sind zudem Streitigkeiten um den Kostenersatz für Mehrkosten durch Wiederherstellungsbeschränkungen, die sich im Teil- bzw. Reparaturschadenfall auf die nicht vom Schaden betroffenen Teile der versicherten Sache beziehen. 

Ein häufiges Beispiel aus der Praxis sorgt nahezu immer für Streit: Dem Versicherungsnehmer wird aus der Erfahrung des Brandes (bspw. wegen Löschwasserknappheit) aufgegeben, eine Anlage zur Löschwasserversorgung herzustellen (Löschwasserbrunnen, Löschwasserbecken o.Ä.). Die Auflage ist zwingender Teil der Baugenehmigung. Bauartbedingt ist die Löschwasseranlage auf dem Versicherungsgrundstück herzustellen, aber abseits der beschädigten Bausubstanz. 

Nicht selten lehnen Sachversicherer hier die Deckung von Mehrkosten mit dem pauschalen Verweis ab, die Auflage oder Wiederherstellungsbeschränkung beträfe nicht unmittelbar die beschädigte Sachsubstanz. 

Die vorliegende Rechtsprechung bestätigt diese Sichtweise scheinbar. Das OLG Köln [19] urteilte in Schadenfällen, in denen es um reparaturfähige Schäden an Einzelsachen oder Teilen von Sachen ging, würden Mehrkosten infolge behördlicher Auflagen nur dann ersetzt werden, wenn sie bei der Reparatur gerade dieser Sachen/Sachteile angefallen sind.

Richtigerweise ist eine differenzierte Betrachtung geboten. Für die Auslegung der Mehrkostenklausel ist der für den Versicherungsnehmer erkennbare Zweck zu berücksichtigen, den Versicherungsnehmer vor den ungeplanten, ihm durch den Versicherungsfall aufgezwungenen, mit der Wiederherstellung verbundenen Kosten zu schützen. Mehrkosten dürften nach hier vertretener Auffassung nur vom Ersatz auszuschließen sein, wenn sie aus Auflagen resultieren, die dem Versicherungsnehmer – wie zufällig – bloß aus Anlass des Versicherungsfalleintritts aufgegeben wurden. 

Wenn und soweit die Einhaltung der behördlichen Auflage Voraussetzung dafür ist, dass der Versicherungsnehmer nach Wiederherstellung das Gebäude wir vor Eintritt des Versicherungsfalls nutzen darf, dann sind anfallende Mehrkosten zur Einhaltung der Auflage vom Versicherer zu ersetzen. 

Für den Fall des Löschwasserbrunnens gilt, dass entsprechende Mehrkosten nach hier vertretener Auffassung versichert sind, selbst wenn kein unmittelbarer räumlicher Bezug des Löschwasserbrunnes zur beschädigten Sachsubstanz besteht. Allein relevant für den Mehrkostenersatz ist, dass der Versicherungsnehmer Löschwasserbecken zwingend herstellen muss, um die (beschädigte) versicherte Sache wie vor dem Versicherungsfalleintritt nutzen zu dürfen. Dass die Mehrkosten nicht bei Reparatur gerade der beschädigten Sachteile (vgl. OLG Köln) angefallen sind, ist nach hier vertretener Auffassung irrelevant. Ohnehin ist die Kostenversicherung für Mehrkosten wegen behördlicher Auflagen eine Versicherung von Vermögensschäden (Sachfolgeschäden), sodass eine Begrenzung des Kostenersatzes wegen fehlenden Bezugs zum Sachsubstanzschaden nicht geboten erscheint. In diese Richtung ist möglicherweise auch der Beschluss des BGH [20] zu verstehen, der sich zu einem Sachverhalt verhält, in dem die zuständige Behörde dem Versicherungsnehmer die Herstellung eines Löschwasserbrunnens aufgegeben hatte.

Wollten die Sachversicherer den Mehrkostenersatz für solche oder ähnliche Sachverhalte begrenzen, dann wäre dazu eine transparente Einschränkung im Klauseltext vorzusehen. Aus dem Zusatz „versicherte und vom Schaden betroffene Sache“ [21] folgt nach hier vertretener Auffassung keine Beschränkung der Deckung im vorbeschriebenen Sinne. 

3.4 Keine Fristbindung

Eine erfreuliche Klarstellung für die Versicherungsnehmerseite gab es durch den Beschluss des BGH vom 10.3.2021 – IV ZR 337/19 [22]. 

Der Anspruch auf Mehrkostenersatz setzt danach nicht voraus, dass der Versicherungsnehmer die Einhaltung der behördlichen Auflage binnen drei Jahren seit Versicherungsfalleintritt sicherstellt, wie es üblicherweise die sog. strengen Wiederherstellungsklausel als Voraussetzung für den Anspruch auf Neuwertentschädigung bestimmt. 

4. Fazit

Angesichts der anhaltenden Tendenz zu zunehmender Regulierung mit Auswirkungen auf die Baukosten – etwa in der Landwirtschaft und der Entsorgungswirtschaft – war und bleibt die Mehrkostenversicherung praktisch bedeutsam.

So sehr die Mehrkostenversicherung für die Praxis bedeutsam ist, so sehr bereitet ihre Handhabung der Praxis allerdings (behebbare) Probleme. Die Rechtsprechung – insbesondere des BGH – hat in einigen Aspekten Klarheit geschaffen: Der Mehrkostenersatz setzt kein individuelles Behördenhandeln voraus und ist nicht an die Drei-Jahres-Frist der strengen Wiederherstellungsklausel geknüpft. 

Dennoch bleiben genug konfliktträchtige Fragen zur Beantwortung durch die Praxis offen. Der Mehrkostenersatz bei Flächen- und Kubaturvergrößerung sowie in Teilschäden bleibt streitbehaftet. 

Die versicherungsnehmende Wirtschaft ist gut beraten, pauschale Deckungsablehnungen unter Bezug auf angebliche, hergebrachte Grundsätze nicht ohne weiteres zu akzeptieren. Für Versicherer bleibt die Herausforderung, Leistungsausschlüsse rechtssicher und transparent zu formulieren, wenn eine weitere Beschränkung der Deckung in der Mehrkostenversicherung gewünscht sein sollte.

Autor: Tobias Wessel

Dieser Beitrag erschien zuerst in der Zeitschrift Die VersicherungsPraxis 07/08-2026, S. 12 ff.

Rechtsprechung und Quellen:

1. A § 8 Nr. 1 Buchst. a aa AFB 2010
2. A § 7 Nr. 1 Buchst. a bb, Nr. 2 Buchst. a bb AFB 2010
3. A § 8 Nr. 1 Buchst. a bb AFB 2010
4. A § 8 Nr. 1 Buchst. a bb S. 2 AFB 2010
5. BGH Urt. v. 20. 7. 2011 − IV ZR 148/10 = NZM 2011, 757, Rn. 16
6. Wälder, r + s 2007, 8 m.w.N.
7. § 11 Nr. 1 b) AFB 87
8. vgl. bspw. § 11 Nr. 1 AFB 87
9. Zusatzklauseln 2302 bzw. 2303
10. Urteil vom 30. 4. 2008 - IV ZR 241/04 = r + s 2008, 292
11. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.
12. bspw. A § 8 Nr. 1c AFB 2010
13. vgl. bspw. A § 5 Nr. 6 AFB 2010
14. vgl. bspw. A § 5 Ziffer 6 AFB 2010
15. vgl. A § 5 Ziffer 6 AFB 2010
16. vgl. BGH r + s 2008, 292
17. Urteil vom 17. 7. 2007 - 16 O 579/06 = r + s 2008, 154
18. so bereits zutreffend: Wälder, r + s 2008, 154.
19. Hinweisbeschluss vom 28. 2.2012 - 9 U 104/10 = r + s 2012, 178
20. Beschl. v. 10.3.2021 – IV ZR 337/19 (OLG Schleswig) = NJOZ 2021, 1289
21. vgl. A § 5 Ziff. 6 a) AFB 2010
22. NJOZ 2021, 1289 Rn. 24